房產新政周年京城樓市走向漸明

 大戶型有價無市小戶型一房難求
 去年出臺的九部委房地產新政中，“90／70”的規定是最“猛”的一招。
 今年6月份，{TodayHot}建設部將對各地新建住房套型結構比例要求的落實情況進行年度考核，目前已進入預定考核時間。京城樓市的真實情況如何，“90／70”規定能否真正落實，成為人們關注的熱點話題。
 高價大戶型有價無市？
 受新政影響，大戶型今年一開春就遭遇了“有價無市”的尷尬局面。從3月開始，高檔住宅銷量整體下跌，其中七成以上的樓盤銷量為零套。對此，有購房者的回答是，自己原本打算買90多或100多平米的房子，新政出臺以后，因不愿也不堪多交一成首付，最終只好改買90平米以下的房子。大戶型二手房市場的情況同樣不容樂觀。自春節以來，北京大戶型二手房掛牌量上升了許多，部分業主悄然降價以便加快出手。亞運村附近某高檔復式公寓要以1萬元／平米出售的業主，卻最終以9700元／平米的價格與代理公司簽訂了出售合同。
 高價大戶型樓盤的有價無市現象與價格上漲過快有著直接關系。據了解，4月前半月，北京住宅銷售量僅為去年同期的60％左右，而價格卻始終處于高位。來自北京房地產交易管理網的數據顯示，4月上半月，京城新開盤銷售的11個項目中，售價低于8000元／平米的只有3個，且全部位于房山、昌平等遠郊區域。
 也有專家指出，隨著北京房價的不斷飆升，原本對大戶型有意向的客戶擔心購買后很難再有升值空間，獲利前景不樂觀，即使打算購大戶型者，其心理預期也從增值降到了保值，且多數為自住者。另外一個重要原因是，許多原本打算投資大戶型者開始轉向股票，也有部分投資者轉向政策略微平穩的商業項目。
 小戶型將成市場主流？{HotTag}
 受新政影響，今年才剛剛入市放量的首批小戶型格外火爆，甚至出現了一房難求的局面。
 4月28日，壹線國際二期開盤，簽約165套，而其中首次置業者達到95％以上。5月20日，位于亞奧核心板塊北苑區域的旭輝·奧都未經正式推出，已有數百人帶著椅子、帳篷在售樓處外安營扎寨4天4夜排隊拿號，最終開發商迫于數百人排隊的壓力，被迫進行客戶購買意向登記，當天進行購買意向登記的人就高達1500多人，場面火爆得甚至有些失控。據悉，該項目僅以7700元／平方米的價格開盤推出，大部分都是38至50平方米壹居，總價25萬至35萬元；90平方米雙陽臺兩居，總價也不超過70萬元，一次性付款還可享受九折優惠。在百子灣的金泰先鋒，甚至有人想到賄賂銷售人員幫忙，“你都不用給我折扣，只要能拿到號就可以！”
 小戶型熱銷很多人認為是意料之中。目前商品住宅市場上的小戶型和大戶型的比例為3：7，而就居民收入情況來講是中低收入和高收入的比值為8：2，因此，小戶型能夠很好地滿足廣大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。
 業內預計，今年下半年，有一批新項目陸續通過重新審批后，會形成市場供應。隨著小戶型市場的增量，各類產品的競爭將開始加劇，從目前樓盤銷售情況來看，地段好、性價比高的項目明顯受到購房者的歡迎。
 記者從房地產交易網上了解到，今年五一期間期房網上簽約平均每套住宅面積為108平方米，比去年下降了16平米。業界人士認為，住宅套均面積的下降，說明“90／70”政策效應正在顯現，隨著時間的推移，住宅套均面積還會下降，中小戶型將成為市場的主導。
 新政能否執行到底？
 目前，對于新政，尤其是“90／70”條款的落實，政府高層、開發商之間仍舊存在觀點上的差別，購房者也在觀望中對新政的落實仍舊心存疑慮。
 國家發改委日前公布數據顯示，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17．2％，比一季度提高1．1個百分點，住房供應結構調整任務仍十分艱巨。業界認為，這一數據表明“90／70”的硬性指標還沒有落實。
 華高萊斯認為，2007年“90／70”的政策方向將得到堅持，小戶型比例將大幅提高，但實現“70％”這個目標的可能性并不大。偉業顧問也指出，從目前市場看，90平方米以下的供應量太少，2007年新增項目受“90／70”限制的數量也將有限，因此這一政策對住宅供應結構的影響在2007年暫時無法體現。
 然而，國家有關部門對于執行新政的決心非常堅定。建設部已要求各地嚴格執行國務院辦公廳和建設部文件的規定，“不能有任何折扣！”國家住宅與居住環境工程技術研究中心主任劉燕輝介紹說，國家住宅與居住環境工程技術研究中心正在和日本美好住宅中心密切合作，計劃將“日本技術高集成度住宅”引入中國。“相對以單一面積指標衡量住宅的觀念，過渡到'精細式'住宅建設已成為發展方向。”劉燕輝說。